Průvodce hypotékou: vše, co potřebujete vědět

Kompletní průvodce hypotékou | Dagmar Krátká

Bydlení ve vlastním. Sen mnoha z nás. Někdy je cesta k němu poměrně trnitá. Se správně nastavenou hypotékou je ale vše o poznání jednodušší. Přečtěte si, jak hypotéka funguje a vyhněte se nečekaným překvapením. Odpovědi na vaše otázky najdete v tomto hypotečním průvodci.

Co je hypotéka

Hypotéka je úvěr, který poskytuje banka nebo jiná finanční instituce. Nejčastěji slouží k financování:

– nákupu bytu, rodinného domu, chaty nebo stavebního pozemku,

– výstavby,

– rekonstrukce nebo modernizace nemovitosti.

Hypotéka má nižší úrokovou sazbu než jiné typy úvěrů, protože je zajištěna zástavním právem k nemovitosti. Pro banky je ze všech úvěrů nejméně riziková. Dokládají to i statistiky. Dlouhodobě je nesplácených hypoték méně než 1 % z celkového objemu.

Pro samotné dlužníky má hypotéka oproti jiným úvěrům také své výhody. Mohou si každoročně odečíst zaplacené úroky až do výše 150 000 Kč z daňového základu, pokud úvěr použili na financování bydlení. Tato daňová výhoda se nevztahuje na na financování nemovitosti na pronájem.

Schválení hypotéky vyžaduje splnění určitých podmínek. Mezi ně patří např.:

  • dostatečný příjem,
  • dobrá platební morálka,
  • vlastní úspory,
  • vhodná nemovitost k zástavě.

Klienti se často ptají, kdo je majitelem nemovitosti,  když na ní má banka zástavní právo. Majitelem jste stále vy a s nemovitostí můžete disponovat. Nesmíte snížit hodnotu této nemovitosti. Můžete ji se souhlasem banky rekonstruovat, pronajmout i prodat. Na nemovitost zatíženou zástavním právem si kupující může také vzít hypotéku.

Hypotéka je vždy závazek na dlouhá léta. Ať už o hypotéku žádáte sami, jako partneři nebo manželé, důkladně zvažte své možnosti a dobře nastavte všechny parametry úvěru.

Jaké jsou nejčastější účely hypotéky

Hypoteční úvěr může být účelový (na nemovitost určenou k bydlení, k rekreaci nebo k pronájmu) a neúčelový (poskytnutý na cokoliv, tzv. americká hypotéka).

Hypotéku banky poskytují nejčastěji k financování některého z následujících účelů:

  • Koupě nemovitosti (byt, dům, rekreační objekt, pozemek).
  • Splacení členského podílu na družstevním bytě.
  • Koupě nemovitosti v rámci privatizace obce nebo města.
  • Výstavba nemovitosti.
  • Rekonstrukce nebo modernizace nemovitosti.
  • Vypořádání spoluvlastnických a dědických nároků k nemovitosti (vypořádání společného jmění manželů po rozvodu, dědictví po zemřelém členu rodiny,…).
  • Zpětné proplacení investice do nemovitosti. Proplácí se  kupní ceny nemovitosti, náklady na výstavbu nebo rekonstrukci nemovitosti, které byly provedeny nejdéle před třemi lety.
  • Konsolidace dříve poskytnutých úvěrů a půjček s cílem snížit měsíční splátky a zlepšit úvěrovou historii.

Z hypotéky je možné proplatit také další náklady související s investicí do nemovitosti.  Například nákup kuchyňské linky, vestavěných skříní, platby za projektovou dokumentaci, geometrické zaměření, stavební dozor a další.

Možná je také kombinace jednotlivých účelů.

Kdy začít řešit hypotéku

Zajímejte se o hypotéku ještě před reálným hledáním nemovitosti, projektováním výstavby nebo rekonstrukce. Zjistěte si předem, jaké jsou vaše možnosti úvěrování a vybírejte nemovitost na základě reálných dat.

Hypotéku určitě řešte před podepsáním rezervační smlouvy s realitní kanceláří, developerem nebo prodávajícím.  Rezervační smlouva je dohoda mezi vámi a prodávajícím nebo zprostředkovatelem, ve které si rezervujete právo koupit nemovitost za určitých podmínek a do určitého termínu. Obvykle se při podpisu zavazujete uhradit rezervační poplatek ve výši 3 % až 5 % z kupní ceny. Tento poplatek je nevratný i pro případ,  že hypotéku nezískáte.

Banka vám vyhotoví tzv. prescoring, tedy předběžnou analýzu finanční situace žadatele a jeho schopnosti splácet úvěr.

Jak vybrat nejlepší hypotéku

Hypotéka ovlivní vaši finanční situaci a životní styl na několik desítek let. Hledejte nejlepší kombinaci nízkých úroků, splátek a poplatků.  Jak na to?

  1. Zjistěte maximální možnou výši úvěru a jednotlivých splátek, které zvládnete ze svého rozpočtu splácet.
  2. Porovnejte nabídky hypoték od většiny bank na trhu.

K výpočtu výše měsíční splátky úvěru můžete využít některou z on-line hypotečních kalkulaček. Stačí znát výši hypotéky, splatnost a úrokovou sazbu nebo délku fixace. Kalkulačky vám poskytnou hrubý odhad na základě zadaných dat a pro základní představu jsou dostačující. Některé on-line kalkulačky vychází ze zastaralých nebo nepřesných údajů o aktuálních hypotečních sazbách a nezahrnují související náklady.

Hypoteční kalkulačka především neposoudí vaši individuální situaci. Ozvěte se mi a spočítáme, jaké máte možnosti. Zhodnotíme  vaši životní situaci i plány do dalších let. Hypotéku uvidíte v souvislostech, o kterých jste předtím třeba ani neuvažovali nebo vás napadly a nezdály se vám důležité.

Úroková sazba hypotéky je důležitý parametr produktu. V některých konkrétních případech nemusí být nejdůležitější.

Zvažte i další podmínky stanovené bankou pro poskytnutí úvěru:

  • fixaci úroku,
  • dobu splácení,
  • poplatky
  • povinnost sjednat rizikové životní pojištění.

TIP: Pokud banka nabízí něco opravdu výhodně (např. s nízkým úrokem), pak za to obvykle něco požaduje.

Pokud máte všechny informace, udělejte další krok na cestě ke svému novému domovu. Najděte si nemovitost podle svých finančních možností a plánů do budoucna.

Jak dlouho trvá vyřízení hypotéky

Vyřízení hypotéky zahrnuje několik kroků. Na začátku je výběr banky, poté se vyhotoví prescoring, následuje zajišťování potřebných dokladů, vyhotovení odhadu nemovitosti. Až ve finále vás čeká schválení žádosti a podpis smlouvy.

Vyřízení hypotéky trvá průměrně 4 týdny, pokud jde vše bez komplikací. Tedy od první návštěvy hypotečního specialisty nebo banky až po podpis smlouvy. Pokud je na trhu vysoká poptávka po hypotékách, doba vyřízení úvěru se může prodloužit až na 2 měsíce.

Počítejte s tím, že schválením úvěru celé kolečko nekončí. Bance musíte poskytnout součinnost a dodat dokumentaci při čerpání i po čerpání hypotéky.

Kdo dosáhne na hypotéku

Banky posuzují žádosti o hypotéku na základě celé řady podkladů. A co dalšího „na pozadí“ vstupuje do jejich rozhodování?

Příjmy

Ať už jste zaměstnanec nebo živnostník (OSVČ), banky chtějí znát vaše příjmy. Z nich vyvodí,  zda jsou dostatečné  pro splácení hypotéky.

Obvykle požadují, aby vaše měsíční splátky všech úvěrů včetně hypotéky nepřesáhly 50 % až 70 % vašeho čistého měsíčního příjmu. Do výdajů (tedy do splátek) vám započítají také alimenty.

Pokud je vám v době podání žádosti o úvěr více než 36 let, nesmí celková výše všech vašich závazků (úvěrů) překročit 8,5 násobek čistého ročního výdělku. Pokud jste mladší, týká se vás koeficient ve výši 9,5 násobku čistého ročního výdělku. Tyto limity (DTI) stanovuje Česká národní banka pro hypotéky poskytnuté k vlastnímu bydlení.

POZOR: Bankovní kalkulačky výrazně krátí příjmy živnostníků. Jednotlivé banky počítají tyto čisté měsíční příjmy z ročních obratů  značně rozdílně. Zejména hypotéky pro OSVČ je potřeba z hlediska příjmů propočítat předem a porovnat nabídky většiny bank na trhu.

Zaměstnání/ živnost

Banky vyhodnocují stabilitu vašeho zaměstnání nebo podnikatelské činnosti. V případě zaměstnanců posuzují na základě veřejných informací také zaměstnavatele. Osoby samostatně výdělečně činné dokládají ke schválení úvěru jedno nebo dvě daňová přiznání.

Úvěrová historie

Dobrá úvěrová historie je základ. Rozhodně vám prospěje, pokud jste  v minulosti spláceli své úvěry řádně a včas. Pokud nemáte žádnou úvěrovou historii a nikdy jste nespláceli ani kontokorent nebo kreditní kartu, banka vám může paradoxně nabídnout o něco vyšší úrokovou sazbu. Nemá jak ověřit vaši úvěrovou minulost. V takovém případě s bankou o úroku vyjednávejte.

Nemovitost

O výši hypotéky rozhoduje také hodnota nemovitosti, kterou chcete koupit, stavět nebo rekonstruovat. Banka vám nepůjčí více než je 80 % nebo 90 % odhadní ceny nemovitosti. Při odhadech banka vychází z vlastní metodiky.

  • Pokud je vám méně než 36 let, musíte doložit alespoň 10 % vlastních zdrojů.
  • Pokud je vám přes 36 let , musíte doložit alespoň 20 % vlastních zdrojů.

Tomuto omezení se vyhnete pomocí další nemovitosti na dozajištění. Až bude celková výše nesplaceného úvěru nižší než 80 % odhadní ceny vaší „hlavní“ nemovitosti, banka provede výmaz zástavního práva z druhé nemovitosti.

TIP: Vlastní zdroje už většinou nemusíte dokládat, pokud stavíte dům a máte vlastní pozemek nezatížený hypotékou. . Bance poskytnete do zástavy pozemek a následně i dům. V případě žádosti o hypotéku na rekonstrukci nebo modernizaci nemovitosti také obvykle nemusíte disponovat vlastními prostředky. Odhadní cena nemovitosti bývá totiž podstatně vyšší než rozpočet na renovaci vašeho bydlení.

Jak ušetřit peníze na hypotéku

Pokud nemáte ani 10 % nebo 20 % z kupní ceny nemovitosti, musíte si je naspořit. Stanovte si svůj cíl, rozpočet a strategii. Zkuste některý z našich tipů, jak naspořit::

  • Nastavte si termín, do kdy peníze potřebujete. Pokud potřebujete například 500 000 Kč za 5 let, musíte každý měsíc spořit přibližně 8 000 Kč. Pamatujte: Pokud stojí nemovitost 4 000 000 Kč, za pět let bude pravděpodobně dražší. Od počátku si spořte vyšší částku.
  • Sestavte si svůj rozpočet, zapište si příjmy a výdaje. Z něj zjistíte, kolik peněz můžete každý měsíc ušetřit. Pokud bydlíte u rodičů nebo ve sdíleném bytě, máte pravděpodobně vyhráno. Ale pokud jste v nájmu, započítejte i tuto útratu. Najděte cesty, kde ušetříte. Můžete snížit náklady na dopravu, jídlo, zábavu?
  • Vyberte si vhodnou strategii spoření a konzervativní strategii investování. Můžete si otevřít spořicí účet s jedním z nejvyšších úroků na trhu, koupit státní dluhopisy nebo menší podíl dividendových akcií. Porovnejte různé možnosti a vyberte si ty, které vám zajistí co nejvyšší zhodnocení vašich peněz s ohledem na likviditu a nízkou míru rizika. Každý rok navyšujte spoření a investice o inflaci. Myslete na to, proč chcete koupit nemovitost a jak vám to změní život.

Jak si vzít hypotéku bez vlastních úspor

Pojďme si ještě shrnout, jak získat hypotéku bez vlastních úspor. Prakticky jde o 3 možné způsoby:

  • Ručení více nemovitostmi. Při ručení více nemovitostmi zvýšíte hodnotu zástavy a dosáhnete na vyšší hypotéku. Pokud kupujete byt za 3 miliony korun a máte ještě další byt v hodnotě 2 miliony korun, můžete ručit oběma byty. Dosáhnete na hypotéku až do výše 4,5 milionu korun (90 % z pěti milionů korun). Tím pokryjete celou cenu kupovaného bytu.
  • Dofinancování hypotéky jiným úvěrem.Hypotéku můžete dofinancovat spotřebitelským úvěrem nebo úvěrem ze stavebního spoření. Tento způsob má svá omezení Proto postup předem konzultujte s bankou nebo hypotečním specialistou.
  • Půjčka od příbuzných nebo přátel. Pokud nemáte dostatek úspor, další nemovitost k zástavě, ani možnost dofinancovat hypotéku jiným úvěrem, obraťte na své příbuzné nebo přátele a požádejte je o půjčku.  Jde o způsob, který většina poradců nedoporučuje.  Peníze a půjčky negativně ovlivňují mezilidské vztahy. A to určitě nechcete.

TIP Přečtěte si, jakých chyb se žadatelé o hypotéku nejčastěji dopouští.

Jak banka ověřuje příjem

Příjmy dokládáte bance vždy. I pokud ručíte nemovitostí, která svou tržní cenou výrazně přesahuje výši hypotéky. .

Pokud jste zaměstnanec, dokládáte potvrzení o příjmu od zaměstnavatele. Také předložíte výpisy z účtu, kam vám chodí mzda Obvykle stačí výpisy za poslední 3 měsíce. Banka porovná, zda se shodují částky na potvrzení a na výpisech. Ve veřejných registrech si prověří nejen vás, ale také vašeho zaměstnavatele. estli zaměstnavatel existuje, není v likvidaci nebo insolvenci a má zaměstnance. Banka vás nebo vašeho zaměstnavatele může také kontaktovat telefonicky nebo e-mailem a ověřit si některé údaje.

Kromě potvrzení o příjmu si připravte i výplatní pásky, pokud vám zaměstnavatel vyplácí mzdu v hotovosti.  Banka si může vyžádat evidenční list důchodového pojištění.

Pokud jste podnikatel nebo OSVČ, předkládáte bance daňové přiznání za poslední rok nebo dva, potvrzení o odeslání z datové schránky a potvrzení o zaplacení daně (obvykle výpis z účtu s touto platbou). Banka si zkontroluje, zda je podle její metodiky váš příjem dostatečný a zda nemáte žádné daňové nedoplatky nebo exekuce. K čerpání úvěru banky vyžaduje také potvrzení o bezdlužnosti z finančního úřadu.

Pokud máte jiný typ příjmu, např. dávky, výživné, renty nebo důchody, dokládáte rozhodnutí o přiznání těchto příjmů od příslušného orgánu. Obvykle ho vydává Česká správa sociálního zabezpečení nebo soudy. Banka si ověří, zda jsou tyto příjmy pravidelné a dlouhodobé.

Kdy se platí první splátka hypotéky

Doklady k čerpání hypotéky jste dodali, peníze vám banka poslala na dohodnutý účet. Kdy bude banka požadovat první splátku úvěru?

V úvěrové smlouvě najdete přesné datum splatnosti vašich měsíčních plateb. Pokud máte splatnost plateb 20. dne v měsíci a vy vyčerpáte hypotéku 10. dne, pak vám banka naúčtuje v první splátce pouze úroky z aktuálně vyčerpané částky za deset dní. Následujícího 20. dne v měsíci již platíte jistinu a úrok, tedy celou měsíční splátku.

Pokud jste nevyčerpali celou výši úvěru a nepožadujete doplatit zbývající část, ukončíte čerpání. Banka vám měsíční splátku přepočítá z konečné výše hypotéky. Bez sankce lze nedočerpat obvykle až 20 % ze schváleného úvěrového rámce.

V případě výstavby, rekonstrukce nebo modernizace nemovitosti platíte bance obvykle od prvního do posledního čerpání pouze úroky z aktuální výše vyčerpaného úvěru. Po dočerpání již platíte jistinu a úrok, tedy celou měsíční splátku.

Co je úroková sazba u hypotéky

Úroky jsou částka, kterou musíte bance zaplatit za to, že si od ní půjčujete peníze na financování nemovitosti. Výše úroků závisí na dvou proměnných:

  • na úrokové sazbě, kterou máte sjednanou s bankou a
  • na výši jistiny, kterou ještě dlužíte.

Jistina je částka, kterou si půjčujete od banky. Úrok se uvádí v ročním vyjádření (p. a.).

Při splácení hypotéky se používá anuitní splácení. To znamená, že výše splátky je stále stejná, ale mění se podíl úroku a jistiny na splátce. Zpočátku je úrok vyšší a jistina nižší. Postupně se úrok snižuje a jistina zvyšuje.

Na úrokovou sazbu má vliv typ hypotéky (účelová, neúčelová, investiční…), poměr půjčené částky k hodnotě nemovitosti, fixace úrokové sazby, bonita klienta nebo nabídka banky. Úroková sazba u hypoték se mění vždy s každým novým fixačním obdobím, a to podle situace na trhu a politiky centrální banky.

TIP Sledujte vývoj úrokových sazeb na trhu a porovnávejte nabídky bank. O problematice refinancování pojednává samostatný článek.

Jaké druhy úrokových sazeb hypoték banky nabízejí

Hypoteční úvěry nabízí banky s fixní nebo variabilní úrokovou sazbou.

Hypotéky s fixní úrokovou sazbou

Tato hypotéka má úrokovou sazbu, která je fixována na určitou dobu. Obvyklá je fixace na 1, 3, 5, 10, 15, nebo až 20 let. Měsíční splátka je po celou dobu fixace stejná. Tři měsíce před koncem fixace banky nabízí klientům novou výši úrokové sazby. Klient má dostatek času vyjednávat o lepších podmínkách úvěru.

TIP Délku fixace si dobře rozmyslete. Pokud jsou úroky nízko, volte delší fixaci. A naopak.  Vyvarujte se zafixování vysokého úroku na dlouhou dobu. Hypotéka je dlouhodobý závazek.Podle tohoto měřítka musíme k rozhodování o parametrech úvěru přistupovat.

Hypotéky s variabilní úrokovou sazbou

U hypotéky s variabilní úrokovou sazbou se úroková sazba mění v závislosti na vývoji úroků České národní banky. Klienti bank tuto variantu využívají minimálně. . Měsíční splátka se odvíjí od 1M Priboru nebo 3M Priboru + marže banky. V případě období nízkých úrokových sazeb může být výhodná. V případě růstu úrokové sazby, může měsíční splátka hypotéky skokově narůst.

TIP Na další pojmy se podívejte do hypotečního slovníku.

Jak funguje fixace úrokové sazby hypotéky

Doba fixace hypotéky je období, během kterého je úroková sazba neměnná. Po celou tuto dobu platíte stejnou měsíční splátku (a máte i stejnou úrokovou sazbu). Nejběžnější jsou fixace na 3 roky, 5 let nebo 10 let. Po uplynutí této doby vás čeká nová fixace za aktuálních tržních podmínek.

Fixace hypotéky nabízí několik výhod. Stejná měsíční splátka vám umožní lepší plánování finančních výdajů. Pokud tržní úrokové sazby během těchto let vzrostou, vaší fixované sazby se to nedotkne.

Delší fixace na druhou stranu většinou znamená vyšší úrokovou sazbu ve srovnání s kratšími fixacemi. Za jistotu se platí.

TIP Sledujte trh v kontextu. Je reálné, že úrokové sazby úvěrů budou v nejbližších letech klesat, stagnovat nebo růst? Jaký bude pravděpodobně vývoj inflace? A jak se k situaci na trhu s největší pravděpodobností postaví centrální banka, od jejíž 2T repo sazby se úrokové sazby úvěrů odvíjí?

Fixace úrokové sazby je při plánování hypotéky důležitá. Posuzujte nejen její délku. Vyberte řešení, které nejlépe odpovídá vašim finančním cílům a potřebám.

Důležitá (ale opomíjená) otázka: Hypotéka a kupní síla peněz

Kupní síla peněz je spojená s inflací. Inflace je dlouhodobý nárůst cen zboží a služeb. To znamená, že za stejné množství peněz si v budoucnu koupíte méně než dnes. Vzpomeňte si, co všechno jste si mohli za tisícovku koupit před deseti lety a kolik zboží si za tyto peníze koupíte v současné době.

Inflace snižuje reálnou hodnotu vaší měsíční splátky. Například pokud máte hypotéku na 2 miliony korun s měsíční splátkou 10 000 korun a inflace je v průměru 2 % ročně, za 10 let bude mít vaše měsíční splátka reálnou hodnotu přibližně 7 000 korun.

V průběhu času roste také hodnota nemovitostí. Zejména pokud uvažujeme v horizontu deseti a více let. Až hypotéku za 20 nebo 30 let doplatíte, bude mít vaše nemovitost s největší pravděpodobností výrazně vyšší hodnotu než v době koupě. Na druhou stranu existují i tržní výkyvy. Proto je třeba vidět růst cen z dlouhodobé perspektivy.

Závěr

Hypotéka je jedním z nejčastějších způsobů financování bydlení. Splácení hypotečního úvěru je ale běh na dlouhou trať. Vyberte si správné řešení už na začátku.

Pokud na tento životní krok nechcete být sami, ozvěte se mi. Pomůžu vám s celým procesem, ušetřím vám čas i peníze, vyřeším většinu náročné administrativy. Provedu vás všemi úskalími financování vašeho nového domova.

 

Vzdělávací newsletter

Zprávy pro budoucí rentiéry

Každý měsíc posílám svým zákazníkům přehled o tom, co se děje na trzích.

Přidávám jednoduché tipy, jak ochránit vaše bydlení a peníze.
Chcete být také v obraze?

Dosáhnete na hypotéku?
Jak z vašich příjmů vybudovat rentu?

Během 30 minut vám povím, jaké máte možnosti.

Je jen na vás, jestli se rozhodnete řešit finance se mnou. Konzultace je zdarma.

💡 Dobré vědět: Před konzultací vám pošlu kratičký dotazník, abych vám mohla připravit konkrétní podklady.
Preferujete jiné způsoby kontaktu? Ráda se vám přizpůsobím.