Od kalkulace hypotéky, vyjednání těch nejlepších podmínek s bankou až po čerpání úvěru a povinnosti s tím spojené. Přečtěte si konkrétní příklady a praktické rady, které vám pomohou najít správný směr v hypotečních úvěrech. Naučte se, jak na hypotéky krok po kroku.

Krok 1: Stanovení finančního rámce

Předtím, než se pustíte do hledání vhodné nemovitosti, stanovte si finanční rámec. Zvažte, kolik vlastních peněz jste ochotni do nemovitosti investovat a na jakou částku potřebujete hypotéku. Základní vhled to této problematiky vám může dát náš průvodce hypotékou.

Příklad: Máme za cíl koupit byt v hodnotě 5 000 000 Kč. Jsem připraven(a) investovat 1 000 000 Kč ze svých úspor a potřebuji hypoteční úvěr ve výši 4 000 000 Kč.

A myslete také na finanční rezervu. Hypotéka je dlouhodobý úvěr a během – možná i několika desítek let – splácení vás mohou potkat situace, které výrazně ovlivní vaše možnosti splácení.

V první řadě je to možnost razantního zvýšení úrokových sazeb bankou – viz například rok 2023, kdy klientům skončily pětileté fixace s úrokem kolem 2 % a nové fixace banky nabízely téměř za 6 %; měsíční splátka se tehdy dlužníkům zvedla o třetinu až polovinu.

TIP S pochopením fixace a vývojem úrokových sazeb hypotéky vám pomůže náš průvodce hypotékou.

Může vás ale potkat také ztráta zaměstnání  nebo dlouhodobá nemoc.

Pro tyto případy mějte ještě před žádostí o hypotéku finanční rezervu ve výši alespoň šesti měsíčních výdajů domácnosti včetně splátky hypotéky. Nebo jiné zajištění.

Krok 2: Nezávislý hypoteční specialista nebo bankéř

Na schválení hypotéky je důležité se předem dobře připravit. Poraďte se s vaším bankéřem nebo nezávislým hypotečním specialistou, na jakou výši hypotéky dosáhnete, jaké jsou na trhu aktuální úrokové sazby, jaký je jejich výhled do dalších let a jaké parametry úvěru by pro vás byly nejvhodnější.

Znáte odpovědi na své otázky a máte hotovou kalkulaci? Teprve v této fázi je vhodné hledat vhodnou nemovitost ke koupi. Váš focus bude daleko přesnější a vyhnete se případnému zklamání, kdyby se ukázalo, že ten prostorný, slunný byt v dobré lokalitě (nebo projekt rodinného domu) jsou nad vaše finanční možnosti.

Ať už si plánujete vyřizovat hypotéku v bance sami nebo předáte starosti s celým procesem externímu hypotečnímu specialistovi, zvažte několik důležitých kritérií. Výběr konkrétního poradce bývá pro vyřízení úvěru klíčovým krokem, který může výrazně ovlivnit celý proces získání hypotéky.

Výběr vhodného poradce

Zjistěte si, jaké má poradce zkušenosti s vyřizováním hypotečních úvěrů. U hypotečního poradce se soustřeďte alespoň na tyto 4 body:

• Zprostředkovává hypotéky od většiny bank na českém trhu.
• Má dobrou znalost hypotečního trhu, bankovních produktů a aktuálních právních předpisů.
• Zkušený hypoteční specialista váš úvěr v bance předjedná, abyste měli co největší šanci, že hypotéku skutečně získáte. Pomůže vám vybrat správnou hypotéku a také vám pomůže shromáždit všechny potřebné dokumenty. Ušetří vám čas, peníze a starosti.
• Podívejte se na jeho web a pročtěte si články na blogu. Přečtěte si recenze a reference od klientů. To vám poskytne představu o kvalitě jeho služeb.

Při prvním setkání si vytvořte názor na osobní přístup poradce. Měli byste mít pocit, že vám opravdu naslouchá a chápe vaše finanční cíle a potřeby. Vyberte si odborníka, který komunikuje jasně a srozumitelně a dokáže vám vysvětlit také složité finanční pojmy.

Ujistěte se, že poradce je dostupný pro komunikaci a konzultace, a že je schopen rychle reagovat na vaše otázky a požadavky. A také na požadavky banky týkající se vaší  hypotéky.

Krok 3: Výběr banky a hypotečního produktu

Nespoléhejte se na to, že vám vaše banka, kde máte dlouhá léta účet případně další produkty, nabídne nejvýhodnější úrokovou sazbu na trhu a sníží poplatky spojené s hypotékou na minimum. Většinou to tak není. Důkladně porovnejte nabídky různých bank a vyberte si možnost, která nejlépe odpovídá vašim potřebám a finanční situaci. Co je potřeba zvážit?

1. Jedním z nejdůležitějších faktorů při výběru banky je úroková sazba. Kromě úroku se ale zaměřte také na celkové náklady hypotéky včetně poplatků, případného pojištění a dalších plateb spojených s uzavřením úvěru. Nikdy tyto náklady neposuzujte odděleně.
2. Výše úrokové sazby závisí také na zvolené fixaci úroku. Nedá se paušalizovat, ale statistika uvádí, že nejčastěji klienti bank volí fixaci na tři roky nebo na pět let. Při volbě konkrétní fixace posuzujte nejen aktuální nastavení úrokových sazeb, ale také jejich možný vývoj do dalších let. Při každém novém období fixace se klienti vždy znovu rozhodují o její délce, neznamená to tedy, že pokud zvolíte na začátku úvěru pětiletou fixaci, už ji budete mít „napořád“.
3. Nevybírejte si hypotéku pouze podle úrokové sazby nebo poplatků. Zejména v případě financování výstavby nebo rekonstrukce nemovitosti jsou nejdůležitější konkrétní podmínky pro poskytnutí úvěru. A v případě, že váš úvěr je v něčem specifický a bude třeba schválit metodickou výjimku, bude nutné zvolit takovou banku, která vám financování umožní a výjimku schválí. Metodiky bank se v možnostech úvěrování liší. Co projde v jedné bance, nemusí projít v té druhé.
4. Odpovídá maximální výše hypotéky, kterou vám banka může poskytnout, vašim potřebám? Dobře, tak pojďme na další bod. Jak nastavit dobu splácení? Dlouhá doba splácení sníží vaše měsíční splátky na únosnou míru, ale zvýší celkové náklady na úvěr. Přečtěte si více o kupní síle peněz, abyste si v této otázce udělali jasno.

Kromě splátek hypotéky musíte mít dostatek peněz na běžný život – na výdaje domácnosti, dovolenou, na koupi auta, ale také třeba na investice, abyste si mohli postupně budovat majetek pro výplatu  měsíční renty v budoucnosti. I když zpočátku budou tyto úspory v omezené míře, důležité je začít co nejdříve.

Krok 4: Prescoring v bance

Ještě než si závazně zarezervujete nemovitost v realitní kanceláři nebo u developera, potřebujete získat od banky předběžnou informaci, zda můžete hypotéku získat. Prescoring je vyhodnocení schopnosti klienta splácet požadovaný úvěr. Banka na základě žádosti o úvěr a několika dalších podkladů posoudí vaše příjmy, výdaje, účel a výši hypotéky, záznamy v registrech dlužníků a další informace o vás. A nabídne vám úrokovou sazbu a podmínky hypotéky.

Není třeba mít obavu, že předběžné posouzení úvěru bude v bance dlouho trvat a vám mezitím vybraná nemovitost „uteče“ k jinému zájemci. Prescoring je i s dodáním potřebných dokladů hotový obvykle do 24 hodin.

Externí hypoteční poradce by vám ještě před prescoringem v bance měl zhodnotit reálnou tržní cenu nemovitosti, kterou budete kupovat, a to podle online srovnávače cen, který využívá data z katastru, příp. i z realitních serverů. Můžete tak zjistit hodnotu bytu, domu, chaty, chalupy nebo pozemku v Česku.

Pokud je tato cena vyšší než kupní ceny podobných nemovitostí v dané lokalitě, budete muset mít k dispozici více vlastních peněz (nemáte-li další nemovitost na dočasné zajištění úvěru) – banka vám totiž půjčí jen do 80 % odhadní, nikoliv kupní, ceny nemovitosti. Pokud jste mladší 36 let, získáte hypotéku až do 90 % odhadu. A odhad si banka vyhotoví sama na základě interní metodiky.

Krok 5: Podpis rezervační nebo zprostředkovatelské smlouvy s realitní kanceláří/ developerem/ prodávajícím

Máte hotový prescoring? A tržní cena vybrané nemovitosti odpovídá cenám podobných nemovitostí v dané lokalitě? Je čas na podpis rezervační nebo zprostředkovatelské smlouvy. Pozor na dostatečně dlouhý termín, do kterého je potřeba podepsat kupní smlouvu. Ideálně si stanovte dva měsíce nebo alespoň šest týdnů. Nebudete tak pod tlakem, kdyby se hypotéka v bance zadrhla.

Následně (obvykle do týdne) vám realitní kancelář/ developer zašle návrh smlouvy o smlouvě budoucí nebo kupní smlouvy a většinou také smlouvy o advokátní nebo notářské úschově peněz.

Smlouvy si nechte překontrolovat advokátem, který se specializuje na realitní právo. Práva a povinnosti smluvních stran musí být vyvážené, je potřeba rozumět všem formulacím a ujednáním. Svým podpisem toto budete stvrzovat. S advokátem v zádech předejdete právním problémům, které určitě nechcete řešit.

TIP Přečtěte si na co si dát pozor a co hlídat u hypotéky.

Krok 6: Dokumentace k hypotéce

Některé doklady už jste bance předložili k prescoringu (žádost o úvěr, potvrzení o příjmu nebo výpisy z běžného účtu, daňové přiznání,…). Banka má tedy aktuální informace o vaší finanční situaci. Zbývají doložit podklady k nemovitosti – výpisy z katastru, nabývací tituly, návrh kupní smlouvy (nebo smlouvy o smlouvě budoucí kupní), návrh advokátní/ notářské úschovy peněz nebo jistotního účtu (pokud peníze z banky nemají být zaslány přímo na účet prodávajícího). A také posudek nemovitosti, ať už on-line cestou nebo na základě místního šetření odborného znalce, který spolupracuje s bankou.

Bankéři vás mohou požádat o další informace nebo doplňující dokumenty. Každá banka má svůj interní seznam podle typu příjmů a výdajů klientů, podle účelu úvěru a předmětu zástavy.

Krok 7: Schválení hypotéky a podpis smluv

Schválení hypotéky znamená, že banka souhlasí s poskytnutím úvěru na financování nemovitosti. Nyní budete mít k dispozici smluvní dokumentaci – mezi nimi také smlouvu o hypotéce a zástavní smlouvu.

Všechny dokumenty je třeba překontrolovat – nejen, jestli souhlasí údaje o vás a o kupované (zastavované) nemovitosti, o případných poplatcích nebo jejich nulovém účtování, ale také, zda souhlasí podmínky čerpání úvěru a po jeho čerpání, na kterých jste se s bankou předem domluvili (mj. i toto je přidaná hodnota zkušeného hypotečního specialisty). V případě, kdy je v textaci jakákoliv nesrovnalost, je třeba jednat s bankou o úpravě konkrétních bodů.

Pokud je vše v pořádku, můžete přistoupit k podpisu smluv a informování prodávajícího/ realitní kanceláře/ developera, že je možné podepsat nejen zástavní smlouvy, ale také  kupní smlouvy a případně i úschovní smlouvy.

Krok 8: Podklady k čerpání hypotéky

Mysleli jste si, že teď už konečně máte to velkolepé papírování za sebou? Počkejte ještě několik dní. Ano, hypotéka znamená spoustu administrativy: nejprve jsou potřeba doložit podklady ke schválení hypotéky, pak k čerpání úvěru banky a nakonec ještě po čerpání úvěru. Dobrou zprávou je, že teď už se pozvolna blížíte k finiši.

Právě teď bude banka zpravidla požadovat předložení podepsané zástavní smlouvy a návrhu na vklad zástavního práva do katastru, podepsanou kupní (a úschovní) smlouvu, pojistku nemovitosti, doklad o zaplacení vlastních peněz na kupní cenu, pokud jste OSVČ tak potvrzení z finančního úřadu o bezdlužnosti a další doklady, které uvede ve smlouvě o hypotéce.

Tak, a je to. Banka poslala peníze na účet uvedený v kupní smlouvě. Podívejte se do své hypoteční smlouvy, který den bude třeba uhradit první splátku úvěru.

Má banka v době splácení hypotéky ještě další požadavky, například na minimální měsíční obrat na vašem běžném účtu, který byl potřeba u této banky k hypotéce uzavřít? Pokud tyto podmínky nedodržíte, banka vám jednostranně zvýší úrokovou sazbu a tedy i měsíční splátku.

Krok 9: Podklady po čerpání hypotéky

Jste v cílové rovině, teď už nechte práci na vašem hypotečním specialistovi. Jen ho upozorněte, že vám přišla informace z katastru – stali jste se vlastníkem nemovitosti. Poradce zajistí a bance předá listy vlastnictví, na nichž je zapsáno zástavní právo a vaše vlastnické právo k nemovitosti. A pokud jste požádali o hypotéku nejen na její koupi, ale také na rekonstrukci nebo modernizaci, pomůže vám s doložením dalších dokladů prokazujících realizaci stavby a jedná za vás s bankéřem.

A teď už jenom tu hypotéku splatit 😊

… pravděpodobně vás budou zajímat také další kroky v době splácení hypotéky, a proto pokračujeme:

Krok 10: Jak prodloužit dobu čerpání hypotéky

A je to tady. Máte hypotéku na výstavbu nebo rekonstrukci nemovitosti a řemeslník vám odřekl práci, materiál není na skladě nebo se stala jiná nepředvídatelná událost. Blíží se termín, kdy je nutné dočerpat hypotéku a dokončit stavbu. A vy víte, že ho nejste schopni dodržet.

Co s tím? Banky s takovými situacemi počítají. Stačí uvést důvod a včas požádat o prodloužení čerpání, což banky obvykle umožní na tři nebo na šest měsíců, někdy i na delší dobu. Vyhotoví vám dodatek úvěrové smlouvy, který je zpoplatněn (cca 4 000 Kč). A vy tak máte dostatek času na dokončení svého projektu.

Krok 11: Možnost mimořádných splátek

Na základě Zákona o spotřebitelském úvěru máte možnost jednou ročně předčasně splatit až 25 % z výše hypotéky, a to zcela zdarma. Pokud se k tomuto kroku rozhodnete, banka vám následně buď sníží měsíční splátku nebo zkrátí splatnost. V každém případě z předčasně zaplacených peněz už nebudete platit úroky.

Krok 12: Refixace nebo refinancování úvěru

Končí vám fixace úrokové sazby? Právě teď máte dvě možnosti – zůstat u „své“ banky a přijmout její úrokovou nabídku na další období nebo zjistit, jestli jiné banky nenabízí levnější možnost financování.

A pokud ano, ale vaše stávající banka vám přesto nechce dát konkurenceschopnou nabídku, můžete hypotéku refinancovat. Času na takový krok budete mít dostatek, protože novou nabídku úrokových sazeb musíte dostat alespoň tři měsíce před vypršením vaší současné fixace.

Refixace tedy znamená, že zůstáváte u svojí současné banky. Refinancování je naopak situace, kdy s hypotékou odcházíte k jiné bance za lepšími podmínkami – levnějším úvěrem.

Před refinancováním hypotéky je důležité si spočítat všechny náklady a ujistit se, že se vám odchod k jiné bance neprodraží, a to zejména o poplatky. Jen na katastru nemovitostí za návrh na výmaz původního zástavního práva a zápis nového zástavního práva jiné banky zaplatíte celkem 4 000 Kč.

Vyplatí se vám pak rozdíl jedné nebo dvou desetin na úrocích? Při vyšších hypotékách ano, ale v ostatních případech je třeba poplatky rozpočítat do úrokové sazby a pak rozdíly porovnat.

Krok 13: Možnost doplacení celého úvěru bez sankce

Život přináší změny a nečekané události. Kdy je možné předčasně splatit celou hypotéku bez toho, aby vám banka naúčtovala vysoké poplatky?

• V době konce fixace úrokové sazby.
• V těžké životní situaci – v případě úmrtí, dlouhodobé nemoci nebo invalidity klienta nebo jeho životního partnera.
• Při rozvodu, tj. v rámci vypořádání společného jmění manželů.
• Při prodeji nemovitosti po dvou letech od její koupě.

Krok 14: Odklad splátek, snížení splátky

Během doby trvání hypotéky (často v délce dvaceti až třiceti let) se může vaše finanční situace změnit – podmínky na trhu budou jiné a vy najednou budete na konci vaší fixace řešit, jak splácet podstatně vyšší měsíční splátku. Můžete přijít o práci nebo mít dlouhodobější zdravotní komplikace. Situací, kdy váš rodinný rozpočet může být napjatý, je více. A vy zjistíte, že splácení hypotéky bude problém.

V takovém případě jednejte s bankou rozhodně dříve, než by vám aktuální stav vašich financí nedovolil platit hypoteční splátky v plné výši. Banky sice nejsou charita, ale také nejsou realitní kanceláře. Mají snahu se s klienty domluvit a pokusit se vzájemně situaci řešit – mohou vám nabídnout odklad splátek úroků nebo celé měsíční splátky na několik měsíců, případně se pokusíte najít jiné řešení. Prodej nemovitosti bývá až jako poslední v řadě a často je v rukou hypotečního dlužníka, nikoliv banky. S tou se pak klient při prodeji finančně vyrovná.

Statisticky je nesplácených hypotečních úvěrů v České republice pouze necelé jedno procento. Pravděpodobnost, že to postihne zrovna vás, tedy není vysoká. Je ale dobré vědět, jak se k této situaci postavit.

TIP Vyvarujte se nejčastějším problémů u hypoték.

Krok 15: Jak funguje prodej nemovitosti s hypotékou

Prodej nemovitosti, na které má banka zástavní právo z důvodu hypotéky, je určitě možný a banky tyto požadavky běžně řeší. Klienti se obvykle stěhují do většího bytu nebo si staví dům, případně se stěhují do jiného regionu.

Existuje několik způsobů, jak takovou nemovitost prodat:

• kupující hotovost,
• přebírá stávající hypotéku prodávajícího,
• sjedná si novou hypotéku u stejné nebo jiné banky.

V každém případě je nutné banku o prodeji nemovitosti zatížené zástavním právem informovat a zjistit výši zůstatku dluhu ke dni splacení. Vyčíslení zůstatku úvěru zahrnuje i souhlas se zástavou nové banky ve druhém pořadí, pokud si kupující bude vyřizovat hypotéku. Po doplacení úvěru se původní banka vzdá svého zástavního práva.

Pokud se převod nemovitosti řeší úvěrem, pak peníze, které jsou určeny k doplacení původní hypotéky, pošle nová banka přímo na účet stávající banky, aby si pohlídala proces výmazu zástavy. Ostatní finanční prostředky mohou být zaslány do advokátní nebo notářské úschovy nebo na číslo účtu prodávajícího.

Krok 16: Jak vyvázat partnera z hypotéky

To se děje při rozchodu páru nebo rozvodu  manželů. Než se k tomuto kroku rozhodnete, je potřeba nechat si předem propočítat, zda máte dostatečné příjmy na splácení hypotéky. Jinými slovy – banka posoudí vaši bonitu a scoring, tj. vaše příjmy, výdaje, historii splácení závazků apod. Je to stejný postup, jako při vyřizování nové hypotéky.

V případě rozvodu bude banka před svým rozhodnutím o vyvázání partnera z hypotéky požadovat rozsudek o rozvodu manželství, majetkové vypořádání a dohodu ohledně společných dětí, která se týká péče a výchovy a rozhoduje o výživném.

Majetkové vypořádání zahrnuje rozdělení společného majetku manželů, a to včetně nemovitostí, finančních prostředků, pohledávek a dalších aktiv. Proto je důležité ještě před sepsáním této smlouvy vědět, že přepis konkrétní nemovitosti a hypotéky na jednoho z manželů je realizovatelný.

Krok 17: Vyvázání zástavního práva z nemovitosti

Vyvázání zástavního práva z nemovitosti je možné provést, pokud splníte některou z následujících podmínek:

• Pokud máte druhou nemovitost v zástavě na dozajištění vaší hypotéky, můžete po určitě době požádat banku o její vyvázání. A to tehdy, když splatíte část hypotečního úvěru tak, aby zbývající část nesplaceného úvěru (jistina) klesla pod 80 % (nebo 90 %) odhadní ceny hlavní nemovitosti, která bance zůstane v zástavě. Bance zaplatíte poplatek za změnu smluvních podmínek a katastru uhradíte poplatek za návrh na výmaz zástavního práva.
• Když splácíte hypotéku a prodáte nemovitost zastavenou bance, nový majitel zaplatí dluh a požádá o vymazání tohoto zástavního práva. Nejdřív ale musíte mít souhlas banky s prodejem a dodržet podmínky stanovené ve smlouvě o hypotečním úvěru.
• Když hypoteční úvěr doplatíte, banka vám vystaví potvrzení o zániku zástavního práva, které je potřeba k zahájení vkladového řízení na místně příslušném katastrálním úřadu.

Závěrem

Hypotéka je jedním z nejdůležitějších finančních rozhodnutí, která ve svém životě uděláme. Teď už víte, co je potřeba krok po kroku vyřešit, než banka schválí váš úvěr. A co vás může potkat v průběhu splácení vaší hypotéky. Pokud máte další otázky k hypotékám nebo k jiných finančním tématům, ráda vám na ně odpovím.