Špatně zvolená hypotéka vás stojí zbytečně spoustu peněz nebo dokonce komplikuje cestu k vašemu bydlení. Sepsala jsem 18 nejčastějších chyb, kterých se žadatelé o hypotéku dopouští.

 1.      Příprava

Hypotéka je závazek obvykle na několik desítek let. Váš život to určitě ovlivní. Proto je důležité se na takový krok důkladně připravit.

Jak funguje hypotéka

Už jste se rozhodli mezi novostavbou nebo starší nemovitostí. A jestli to bude byt nebo dům. O potřebných metrech čtverečních máte jasno.  Ještě váháte nad předzahrádkou, terasou nebo balkonem. Sklep rozhodně nesmí chybět. Hlavně už máte tip na lokalitu. Na hypotéku jste se v bance nebo u hypotečního specialisty ale ještě neptali. Změňte to.

Nejprve si udělejte představu o hypotéce a podle toho vybírejte vlastní bydlení. Proč je tento postup lepší?

• Zjistíte své finanční možnosti.
• Vypočítáte, jak přesně hypotéka zatíží váš soukromý nebo rodinný rozpočet.
• Předběžně si nastavíte parametry úvěru.
• Máte dostatek času na posouzení odborných kvalit nezávislého hypotečního specialisty.

Jakou hypotéku si mohu dovolit

Při výběru vlastního bydlení jde řada lidí s hypotékou tzv. „na doraz“.

• Půjčí si maximální částku, kterou jim banka nabídne.
• Bez ohledu na kupní sílu peněz zvolí příliš krátkou splatnost úvěru, aby bance přeplatili co nejméně na úrocích.

U klientů s lehce nadprůměrnými příjmy (nebo dokonce nižšími) jde o příliš výrazné ovlivnění životního stylu. Bohužel si to ne každý v tuto chvíli uvědomuje.

Na co si dát pozor před koupí nemovitosti

Při první návštěvě bytu nebo domu pracují převážně emoce. Teprve při druhé návštěvě stav nemovitosti vnímáte reálnějším pohledem. Soustřeďte se na skryté vady, zajímejte se o rok a rozsah rekonstrukce bytu a domu,  jaké jsou plány oprav v nejbližších letech.Nechte si ukázat evidenční list bytu a stanovy družstva nebo společenství vlastníků jednotek. Můžete požádat o spolupráci inspektora nemovitostí.

Na katastru si zajistěte list vlastnictví na byt, dům a pozemek. Základní on-line náhled je na webu Katastrálního úřadu zdarma. Seriózní realitní kancelář vám tyto doklady předloží před podpisem rezervační resp.zprostředkovatelské smlouvy.

Dále hledejte odpovědi na tyto otázky:

• Je pozemek pod bytovým domem ve vlastnictví družstva nebo společenství vlastníků jednotek?
• Vázne na bytu/domu zástavní právo nebo věcné břemeno? Tyto překážky vám výrazně ztíží koupi bytu hypotéku.
• Jak je zajištěna přístupová cesta k nemovitosti? Ujistěte se, že je při koupi stavebního pozemku tento stav pro banku akceptovatelný.

Klidně si udělejte seznam, abyste před vyřízením hypotéky na nic nezapomněli.

2.     Hypoteční úvěry

Hypotéky  nejsou jen o úrokové sazbě, přitom většina klientů bank se soustředí pouze na úrok. Navíc ne každá banka hypotéky “umí”. Na co přesně byste si tedy měli dát pozor?

Rychlost vs. rozvaha

Klidně se vsadím, že vaše první kroky míří do banky, ve které máte běžný účet. Banka spravuje vaše peníze, nejspíš u ní máte sjednány další produkty, čekáte tedy z její strany výhody a ústupky za věrnost. V případě hypotéky to pusťte z hlavy. Stejnou nabídku (a někdy i lepší) předloží člověku „z ulice“, kterého vidí na pobočce poprvé. Vyzkoušejte raději více nabídek.

Nabídky bank

Nechce se vám srovnávat nabídky od různých bank. Tento krok zabere hodně času. Přitom jde o nejčastější chybu při výběru hypotéky. Na trhu je velká konkurence a každá banka má odlišné podmínky a úrokové sazby. Porovnejte jejich nabídky a vyberte si tu nejvhodnější pro vás.

On-line kalkulačka

Online hypoteční kalkulačky jsou užitečným nástrojem pro odhad výše měsíčních splátek na základě zadaných dat. Mají jednu podstatnou nevýhodu. Nezahrnují všechny náklady spojené s hypotékou. Některé online kalkulačky používají zastaralé nebo nepřesné údaje o aktuálních hypotečních sazbách. Nepoužívejte je jako jediný zdroj informací při rozhodování o svém úvěru.

Při používání online kalkulaček buďte opatrní ohledně sdílení citlivých osobních údajů. Pokud zadáte informace typu telefonní číslo nebo mail, brzy se vám některý z poradců webu ozve zpět.  Nejspíš vás budou  přesvědčovat, že jedině oni vám nabídnou tu nejlepší hypotéku na trhu.

Tyto kalkulačky nenahradí individuální hypoteční poradenství od odborníků. Ti zváží všechny aspekty vaší finanční situace, srovnají nabídky na trhu a pomohou vám vybrat optimální řešení. Sjednávání hypotéky s sebou nese také mnohá rizika.

Poskytovatel hypotéky

Hypotéku si vezměte od banky, o které se na trhu ví, že tyto produkty „umí“ a je v této oblasti dlouhodobě konzistentní.

Vyhněte se bance, která střídá několikaletá období, kdy hypotéky ve svém portfoliu má a kdy o ně nestojí.Ve druhém případě totiž zvýší úroky na maximum. Pokud vám v tomto čase skončí fixace, dostanete od takové banky nabídku s nejvyšším úrokem na trhu. Refinancování v jiné bance vás bude stát čas, starosti a peníze. Jen za poplatky na Katastrálním úřadu dáte aktuálně 4.000 Kč. Refinancování má svá další specifika.

Kupní cena nemovitosti vs. cena odhadní

Ze všeho nejdřív si vyjasněte pojmy kupní a odhadní cena. Jejich pochopení má zásadní vliv na posouzení hypotéky.

• Za kupní cenu si nemovitost kupujete od prodávajícího.
• Odhadní cena je ta, na kterou banka odhadne hodnotu nemovitosti.

Tyto dvě ceny se mohou lišit. V každé bance vám kupovanou nemovitost nebo stavbu domu odhadnou na jinou cenu. Někdy se jejich metodiky propočtů odhadní ceny liší minimálně a někdy je rozdíl v jednotkách statisíců korun. Pokud máte přesně 10 % nebo 20 % kupní ceny z vlastních zdrojů, ale  ani o desítky tisíc korun víc, vybírejte hypotéku i podle odhadní ceny.

Náklady na hypotéku

Hypotéka není jen úroková sazba, ale také poplatky. Spočítejte si skutečné náklady na hypotéku. Budete při sjednání hypotéky platit poplatek za zpracování úvěru, odhad nemovitosti, za čerpání, za pojištění, za případnou dohlídku aj.? A kolik přesně vás to bude stát? Nenechte se zmást lákavou úrokovou sazbou. V některých bankách je podmíněna nákupem dalších služeb, které nepotřebujete a které vám jen zvýší náklady.

Chybná volba fixace

Nevhodně zvolená délka fixace a nepřipravenost na změny úrokových sazeb je další častou chybou.

Úrokové sazby se v průběhu času mění. Pokud si sjednáte hypotéku s fixací na krátké období při nízké úrokové sazbě, vystavujete se riziku podstatně vyšších  sazeb na konci fixace. Naopak příliš dlouhá fixace v období vysokých úrokových sazeb vám hypotéku v celkovém součtu také razantně prodraží.

Život je změna

Hypotéka je běh na dlouhou trať. Na této cestě vás může potkat hned několik změn v osobním životě:

• ztráta zaměstnání,
• snížení příjmu,
• vážný zdravotní problém,
• razantní zvýšení měsíční splátky v další fixaci,
• řešení složité rodinné situace,
• nákladné opravy a údržba nemovitosti.

Pro tyto případy a spoustu dalších potřebujete finanční rezervu. A to alespoň ve výši šestinásobku nezbytných soukromých a rodinných výdajů včetně hypotéky. Pokud tyto prostředky nemáte k dispozici ještě před sjednáním hypotéky, ušetřte třeba jen polovinu. Zbytek úspor si vytvořte během prvních let splácení úvěru.

Pojištění hypotéky

Máte rodinu, děti, vysokou hypotéku a splácení závisí jen na vašem příjmu. Zvažte rizikové životní pojištění. Dostačující je krytí vážných zdravotních situací: smrt, invalidita, trvalé následky úrazu. Místo pojistky k hypotéce, kterou vám nabídne banka, ale raději zvolte pojištění od konkurence. Za stejné peníze (nebo jen o něco vyšší platby) získáte mnohem kvalitnější pojistné krytí. Nenadálé zdravotní situace tak budete mít podstatně lépe ošetřené.

Zlomenou nohu nebo výpadek příjmů z důvodu dvouměsíční nemoci si nepojišťujte. Zbytečně vám prodraží pojistku. Pro tyto případy máte finanční rezervu v podobě úspor.

Špatné dluhy nebrat

Existují dobré dluhy a existují špatné dluhy. Hypotéka je dobrý dluh. Zajistí vám vlastní bydlení. Půjčka na spotřební věci je obvykle špatný dluh. Tyto půjčky mívají relativně vysoký úrok. Minimalizujte tyto úvěry. Špatné dluhy proto nejprve doplaťte. Kromě dobrého pocitu vám tento krok vylepší vaši bonitu a vy tak můžete dosáhnout na vyšší hypotéku.

Plánujete hypotéku a nemáte našetřeno 10 %, respektive 20 % kupní ceny z vlastních zdrojů? A zároveň nemáte druhou nemovitost, kterou byste mohli dát bance do zástavy? S úvěrem nespěchejte a přinejmenším o většinu této částky se pokuste navýšit úspory. Co si nenašetříte, si budete muset půjčit. A váš rodinný rozpočet by byl po celou dobu splácení dalšího úvěru hodně napjatý.

3.     Kupní smlouva

Nenechávejte nic náhodě a podchyťte vše smluvně. Ústní dohody jsou v případě nemovitostí těžko vymahatelné. Na právníkovi, který vám posoudí smlouvy, určitě nešetřete.

Na co si dát pozor při jednání s realitní kanceláří

Pokud kupujete byt, dům nebo pozemek, nejspíš hledáte na realitních serverech a oslovujete realitní kanceláře.

Ověřte si, zda má realitní kancelář uzavřenou zprostředkovatelskou smlouvu s prodávajícím. Ve smlouvě najdete:

• smluvní pokuty při nedodržení závazků některé ze stran,
• na jak dlouho a zda může realitní kancelář nemovitost nabízet k prodeji.

Nepodepisujte rezervační ani zprostředkovatelskou smlouvu s realitní kanceláří, developerem ani prodávajícím bez zajištění hypotéky (prescoringu v bance). Rezervační poplatek bývá 3 % až 5 % z kupní ceny. Pokud vám banka hypotéku neschválí, o rezervační poplatek nenávratně přijdete. Po podpisu rezervační smlouvy a zaplacení rezervačního poplatku vám realitní kancelář připraví návrh kupní smlouvy (nebo smlouvy budoucí kupní). Často také předloží návrh smlouvy o advokátní nebo notářské úschově peněz.

Proč si vzít ke koupi nemovitosti advokáta

Vlastní bydlení (nebo investiční nemovitost) znamená několikamilionový majetek. Nešetřete  na právníkovi.

Oslovte advokáta, který se specializuje na realitní právo. Posoudí smluvní dokumentaci, sepíše své připomínky a zastoupí vás na jednání s realitkou, developerem i prodávajícím. Kupní smlouva musí být vyvážená pro obě zúčastněné strany. Tedy jak pro prodávajícího, tak i kupujícího. Nepodepisujte ustanovení, se kterými nesouhlasíte nebo jim nerozumíte.

Závěr

Hypotéka je závazek na mnoho let. Dobře si ji proto promyslete a připravte se na vše, co je s koupí nemovitosti spojeno. Vyberte si vhodnou hypotéku, zkontrolujte nemovitost na katastru a prověřte smluvní dokumentaci. S uvedenými tipy se vyvarujete celé řady chyb, ať už si budete o hypotéku žádat sami nebo se rozhodnete spolupracovat s hypotečním specialistou.