Berte v potaz, že hypotéka je závazek na mnoho let. Je proto důležité se ujistit, že jste připraveni na měsíční splátky hypotéky a na ostatní náklady spojené s vlastnictvím nemovitosti jako je daň z nemovitosti, pojištění nemovitosti a domácnosti. V případě pronájmu také řešení nenadálých událostí s nájemníky, administrativa a náklady spojené s pronájmem jako je podání daňového přiznání a zdanění příjmu z této činnosti.
8 bankovních nástrah, na které si dejte pozor při sjednání hypotéky
V této fázi už víte, v jaké bance budete hypotéku řešit. Máte vybrané konkrétní parametry úvěru. Hotový prescoring. Podepsanou rezervační smlouvu s realitkou nebo sestavený předběžný rozpočet na rekonstrukci nebo rozpočet na výstavbu domu.
Úspěšně jste se vyhnuli nástrahám při výběru hypotéky. Teď už zbývá jen „maličkost“ – papíry a zase papíry. Ke schválení úvěru, k čerpání úvěru a ještě doklady po čerpání úvěru. Na co si dát pozor při sjednání hypotéky?
Jak banka ověřuje příjem
Pokud jste zaměstnanec, budete muset bance doložit potvrzení o příjmu od zaměstnavatele a výpisy z účtu, na který vám chodí mzda – obvykle za poslední tři měsíce. Banka porovná, zda se shodují částky na potvrzení a na výpisech. Ve veřejných registrech si prověří nejen vás, ale také vámi uvedeného zaměstnavatele – zda existuje, jestli není v likvidaci nebo insolvenci a má zaměstnance. Banka vás nebo vašeho zaměstnavatele může kontaktovat telefonicky nebo e-mailem a ověřit si některé údaje.
Když je vám mzda vyplácena v hotovosti, budete bance kromě potvrzení o příjmu dokládat také výplatní pásky a schvalovatel si může vyžádat Evidenční list důchodového pojištění.
Pokud jste podnikatel (OSVČ), předkládáte bance daňové přiznání za poslední rok nebo dva, potvrzení z datové schránky o jeho odeslání Finančnímu úřadu a potvrzení o zaplacení daně (obvykle výpis z účtu s touto platbou). Banka si zkontroluje, zda máte podle její metodiky dostatečný čistý měsíční příjem a zda nemáte žádné daňové nedoplatky nebo exekuce. K čerpání úvěru banky vyžadují potvrzení o bezdlužnosti z Finančního úřadu.
Pokud máte jiný typ příjmu, jako jsou dávky, výživné, renty nebo důchody, dokládáte rozhodnutí o přiznání těchto příjmů od příslušného orgánu, jako je Česká správa sociálního zabezpečení nebo soud. Banka si ověří, zda jsou tyto příjmy pravidelné a dlouhodobé. Více se této tematice věnujeme v našem průvodci hypotékou.
Podmínky úvěru nejsou formalita
Předkládání dokumentace ke schválení hypotéky už máte úspěšně za sebou. Zapomíná se na jeden důležitý detail, který je v celém procesu až skoro na konci. Nejde jen o to, že vám banka hypotéku schválí, ale JAK vám ji schválí. Jde o podmínky čerpání úvěru.
Zkušený hypoteční poradce tyto body s bankou předjednává. Právě proto, aby se nestalo, že hypotéka bude schválena, ovšem některá z podmínek čerpání je pro klienta nerealizovatelná a tudíž peníze z banky neodejdou. Naštěstí se to nestává příliš často, ale je lepší se takové situaci preventivně vyhnout.
Kontrola smluvní dokumentace
Je důležité si zkontrolovat smluvní dokumentaci banky ještě před jejím podpisem. Nechte si ji zaslat na mail. Smlouva o hypotéce obsahuje všechny podmínky včetně úrokové sazby, doby splatnosti, výše měsíční splátky, výše poplatků a také podmínky čerpání úvěru (seznam dalších dokladů), po jejichž doložení banka peníze pošle na požadovaný účet. Je důležité, abyste si tyto podmínky pečlivě přečetli a porozuměli jim.
Pokud máte nějaké otázky ohledně smlouvy, neváhejte se zeptat banky. Pokud vám úvěr zprostředkovává nezávislý hypoteční poradce, vyžadujte, aby vám smlouvy podrobně vysvětlil.
Pojištění nemovitosti
Pojištění nemovitosti, na které má banka zástavní právo, je povinné pro všechny hypotéky a musí být v platnosti po celou dobu splácení úvěru. Pojištění kryje škody na nemovitosti, které mohou být způsobeny například požárem, povodněmi, záplavami nebo jinými (nejen) přírodními katastrofami. Vyberte si takové pojištění, které vám poskytne dostatečné krytí, a je stanoveno na reprodukční hodnotu nemovitosti.
To je cena, za kterou by bylo možné postavit stejnou nemovitost v současné době a určuje ji bankovní odhadce. Zajistí vám, že v případě poškození nebo zničení nemovitosti budete mít dostatek peněz na její opravu nebo stavbu.
Pokud byste měli nemovitost pojištěnou na nižší částku a došlo by k jejímu poškození nebo zničení, pojišťovna vám nevyplatí celou potřebnou částku. Pojistné plnění vám krátí. A banka bude požadovat, abyste nemovitost uvedli do původního stavu na vlastní náklady.
A co je důležité – ideálně každé dva roky zkontrolujte, že máte pojistku nastavenou na optimální výši, protože ceny nemovitostí obvykle v průběhu let rostou.
Kdy se platí první splátka hypotéky
Doložili jste doklady k čerpání hypotéky a banka peníze poslala na účet uvedený v kupní smlouvě nebo na vaše (nebo jiné) číslo účtu v případě výstavby, rekonstrukce nebo modernizace nemovitosti. Kdy bude banka požadovat první splátku úvěru?
Podívejte se do své úvěrové smlouvy, je tam uvedeno přesné datum splatnosti vašich měsíčních plateb. Máte-li ve smlouvě napsáno, že tyto platby mají splatnost například 20. dne v měsíci a vy jste vyčerpali hypotéku 10. dne, pak vám banka naúčtuje v první splátce pouze úroky z aktuálně vyčerpané částky za deset dní a následujícího 20. dne v měsíci již platíte jistinu a úrok, tedy celou měsíční splátku.
Pokud jste nevyčerpali celou výši úvěru a nepožadujete doplatit zbývající část, ukončíte čerpání a banka vám měsíční splátku přepočítá z konečné výše hypotéky. Bez sankce lze nedočerpat obvykle až 20 % ze schváleného úvěrového rámce.
V případě výstavby, rekonstrukce nebo modernizace nemovitosti platíte bance obvykle od prvního do posledního čerpání pouze úroky z aktuální výše vyčerpaného úvěru. Po dočerpání již platíte jistinu a úrok, tedy celou měsíční splátku.
Datum konce fixace úrokové sazby
Datum konce fixace úrokové sazby u hypotéky je termín, kdy končí období, během kterého je úroková sazba vašeho úvěru neměnná. To znamená, že po tomto datu se může úroková sazba změnit podle aktuálních tržních podmínek. To může mít vliv na výši vaší měsíční splátky a celkovou cenu úvěru.
Banka má povinnost vám novou výši úrokových sazeb sdělit nejpozději tři měsíce před koncem fixace. Málo se ví, že je to jen návrh úrokových sazeb – proto nejprve s bankou vyjednávejte o případném snížení úroku.
Můžete si tedy zvolit novou dobu fixace úrokové sazby u své stávající banky, nebo můžete refinancovat svůj úvěr u jiné banky, která vám nabídne lepší podmínky. V každém případě je doporučeno začít s bankou vyjednávat o konečné výši úroku pro vaši hypotéku s dostatečným předstihem, ideálně dva až tři měsíce před koncem fixace.
Souhlas banky s pronájmem, rekonstrukcí nebo prodejem nemovitosti
Pozorně si pročtěte nejen smlouvu o hypotéce, ale také zástavní smlouvu. Možná zjistíte, že před pronájmem nebo rekonstrukcí bytu nebo domu, na kterém má banka zástavní právo, potřebujete souhlas banky.
V případě rekonstrukce banka potřebuje vědět, že rekonstrukce bytu/ domu nebude mít negativní vliv na hodnotu nemovitosti. Bude proto požadovat rozpočet s jednotlivými položkami a celkovými náklady, příp. projektovou dokumentaci u rodinných domů nebo rekreačních nemovitostí.
A pokud chcete pronajmout byt, který máte na hypotéku, banka po vás pravděpodobně bude požadovat předložení nájemní smlouvy.
Daň z nemovitosti
Tato daň se neplatí v případě družstevních bytů. Pokud jste ale koupili byt v osobním vlastnictví, dům nebo pozemek, máte povinnost podat daňové přiznání a zaplatit daň z nemovitosti.
Daňové přiznání se podává jednou, konkrétně do 31. ledna, a to při nabytí nemovitosti v předcházejícím roce – u rodinných domů nebo rekreačních nemovitostí podáváte daňové přiznání navíc i v případě přístavby. Finanční úřad vám dopočítá daň a tu je třeba každoročně zaplatit vždy do 31. května.
Pokud nemovitost prodáte, darujete nebo zkrátka přejde na jiného vlastníka, je potřeba se z placení daně odhlásit. Buď dopisem ve volné formě nebo novým daňovým přiznáním, pokud vlastníte ještě jinou nemovitost/ nemovitosti. Adresátem je Finanční úřad.
Nákup investiční nemovitosti určené k pronájmu
Náklady s pronájmem
Nájemné by mělo být stanoveno tak, aby pokrylo náklady na vlastnictví bytu, jako jsou úroky z hypotéky (ale ideálně celou její měsíční splátku), daně z nemovitostí, pojištění, opravy a údržba, správa nemovitosti a další.
Poměrně málo pronajímatelů myslí na to, že bude muset provádět opravy a údržbu nemovitosti, aby byla stále v dobrém stavu. A nepočítá s tím v celkové kalkulaci ke zjištění výhodnosti nebo nevýhodnosti koupě dané investiční nemovitosti. Náklady na opravy a údržbu se liší v závislosti na stáří a stavu nemovitosti. Je potřeba mít na tyto situace dostatečné finanční rezervy.
Nepočítejte ani s tím, že by se vám podařilo mít nemovitost pronajatou dvanáct měsíců v roce – a pravidelné platby spojené s bytem nebo domem budete muset v takových případech zaplatit vy. Snižte svůj propočet na deset měsíců. Vlastníte nemovitost v lokalitě, kde se nájemníci často střídají? Zjistěte si tuto informaci před koupí, vyhnete se tak mnoha nákladům a komplikacím. Stejně tak si předem promyslete, jaký typ nájemníků preferujete a stanovte si kritéria jejich výběru.
Správa nemovitosti, komunikace s nájemníky i opravy bytu/ domu, stojí čas a peníze. Pokud si na to netroufáte sami, existují specializované firmy, které se vám o vše postarají. Spravují byty/ domy také ve vaší lokalitě? Co všechno nabízí a kolik jejich služby stojí? A vyplatí se vám to?
Příjmy z pronájmu a daň
Pokud pronajímáte nemovitost, máte povinnost z tohoto příjmu zaplatit daň. Povinnost podat daňové přiznání je každoročně do 31. března. Termín pro podání daňového přiznání se prodlužuje do 30. června, pokud ho podává daňový poradce.
A ještě jedna důležitá poznámka: zaplacené úroky z hypotéky si nemůžete odečíst z daňového základu (aktuálně je to až 150 000 Kč ročně). To je možné pouze v případě, kdy nemovitost využíváte k vlastnímu bydlení.
Závěrem
Hypotéka znamená závazek na mnoho let. Je proto důležité mít po svém boku odborníka, který bude stát na vaší straně, pomůže vám vybrat správnou hypotéku a většinu dokladů zařídí za vás. Usnadněte si cestu k vašemu vlastnímu bydlení, k vytvoření zázemí pro vás a pro vaši rodinu. Vlastní byt nebo rodinný dům je totiž vaše kotva v přístavu.
