Zjistěte, jak refinancování hypotéky funguje, co je k němu potřeba a na co si dát pozor. Přečtěte si, proč to není vždy jediná alternativa a vhodná volba.

Co znamená refinancování hypotéky

Refinancování hypotéky je proces, kdy splatíte svou stávající hypotéku novým úvěrem od jiné banky. To může být výhodné, pokud získáte nižší úrokovou sazbu nebo lepší podmínky úvěru.

Na konci fixace, což je doba, po kterou máte garantovanou konkrétní výši úrokové sazby, můžete refinancovat hypotéku bez sankcí. Mimo období konce fixace si banky účtují sankce, které mohou dosáhnout několika desítek tisíc korun.

Jak funguje refinancování hypotéky

Při refinancování hypotéky je nutné splnit některé podmínky:

• dostatečný příjem,
• dostatečná hodnota nemovitosti nebo
• bezproblémová historie splácení.

Pokud byla vaše hypotéka v něčem specifická a bylo třeba schválit metodickou výjimku, ověřte si, že je pro novou banku tato výjimka akceptovatelná.

Při refinancování hypotéky je třeba počítat s některými poplatky, jiné se naopak neúčtují. Zjistěte si předem, zda budete hradit poplatek za vyřízení nového úvěru, za odhad nemovitosti nebo za čerpání úvěru.

Poplatek za potvrzení o zůstatku úvěru u stávající banky je obvykle v rozmezí 500 Kč až 1 500 Kč. A v každém případě počítejte s tím, že vám Katastrální úřad bude účtovat 2 000 Kč za návrh na vklad zástavního práva nové banky a 2 000 Kč za podání návrhu na výmaz zástavního práva původní banky.

Proto je důležité si před refinancováním hypotéky pečlivě spočítat všechny náklady i výhody převedení úvěru do jiné banky a ujistit se, že je to pro vás dobré řešení.

Jaké jsou nejčastější důvody pro refinancování hypotéky

Hlavní motivací většiny lidí, kteří chtějí převést svou hypotéku k jiné bance, je nabídka nižších úrokových sazeb a tedy úspora na měsíční splátce.

Anebo chtějí získat peníze na rekonstrukci, koupi další nemovitosti nebo jiný účel – a navýšením hypotéky budou mít tyto prostředky k dispozici. Ale vzít si ještě jednu hypotéku na již existující zástavu je možné také u stávající banky. Otázka spíš zní, jestli u jiné banky není možné získat úvěr na vyšší částku, pokud je to potřeba.

Při navýšení hypotéky je nutné počítat s tím, že se zvýší měsíční splátka a celkové náklady úvěru. Pokud jsou ale úroky hypoték nízko, například do 2,5 %, jsou to ve své podstatě „levné“ peníze.

Kdy začít řešit refinancování hypotéky

Refinancování hypotéky řešte alespoň dva až tři měsíce před koncem fixačního období stávající hypotéky. To znamená, že byste měli včas zjistit, jaké jsou nové podmínky úvěrování od vaší současné banky a jaká je nabídka na trhu hypoték od jiných bank.

Nejpozději tři měsíce před koncem fixace vám banka musí předložit nabídky na novou úrokovou sazbu vaší hypotéky. Pokud máte aktuálně například pětiletou fixaci, neznamená to, že pětiletku musíte mít i nadále. Zvažte, jaká délka fixace je za aktuálního stavu na trhu a vývoje ekonomiky pro vás nejvhodnější. Poraďte se s hypotečním specialistou, pokud v této otázce plavete.

Svoji hypotéku ale můžete refinancovat dva až tři roky před koncem fixačního období a nastavit si přefinancování úvěru právě na tuto dobu. Tak dlouho dopředu se to vyplatí pouze v případě, kdy jsou na trhu nízké úrokové sazby hypoték. Ale počítejte s tím, že doba platnosti nové fixace vám začne běžet už od doby schvalovacího procesu v bance nebo od podpisu úvěrové dokumentace, proto si dobu této fixace úrokové sazby prodlužte.

Co se stane, když končí fixace hypotéky

Když vám končí fixace hypotéky, máte několik možností, jak postupovat.

• Můžete zůstat u stejné banky a sjednat si novou fixaci za aktuálních podmínek. Tomu se říká refixace. Je to nejjednodušší řešení, ale nemusí být nejvýhodnější, když vám stávající banka nenabídne konkurenceschopnou úrokovou sazbu na trhu.  Jenže když vám banka oznamuje novou výši úrokových sazeb pro další období fixace, je to pouze nabídka. To si málokdo uvědomuje. V tuto chvíli je vhodné zjistit si aktuální úroky, které nabízí konkurence a se svojí bankou na základě těchto dat vyjednávat. Většinou uspějete a banka vám předloží srovnatelnou nabídku. Nemusíte tak podstupovat další administrativu s vyřizováním jiného úvěru, ani platit poplatky.
• Pokud vám ale vaše stávající banka nabídne výrazně horší podmínky, než byste získali jinde, s refinancováním úvěru rozhodně neváhejte. Ušetříte na úrocích a můžete si znovu nastavit parametry úvěru – snížit splátky nebo zkrátit dobu splácení. Nastavíte si hypoteční splátky podle vaší aktuální situace.
• Další možností je splatit alespoň část hypotéky z vlastních prostředků (nebo i celou, pokud máte zrovna dostatek finančních zdrojů). Hypotéka je velké břemeno, které zatěžuje rodinný rozpočet a když se dluhu částečně nebo zcela zbavíte, tak se vám nejen uleví, ale navíc ušetříte na úrocích. Z částky, kterou bance předčasně zaplatíte, už nedáte ani korunu na úrocích. Ty se počítají pouze z nesplacené jistiny, tedy ze zbývající výše hypotéky.

Jak často lze refinancovat hypotéku

Žádný limit kolikrát lze refinancovat hypotéku, není nikde stanoven. Nicméně je důležité si uvědomit, že refinancování hypotéky znamená dodatečné náklady navíc.

V době, kdy vám končí fixace úrokové sazby, je refinancování zdarma. Ale počítejte s poplatky, které vám přechod k jiné bance prodraží. Tomu se ostatně věnujeme v bodu Jak funguje refinancování hypotéky.

V období fixace je přechod k jiné bance zpoplatněn. A to se vyplatí jen v případě, kdy úrokové sazby na trhu razantně klesnou a vy byste bance v aktuální fixační době zaplatili víc na úrocích než na sankčním poplatku.

Co je potřeba k refinancování hypotéky

K refinancování hypotéky budete potřebovat některé dokumenty a potvrzení. Banky se ve svých požadavcích na potřebné dokumenty liší, takže uvádím jen obecný soupis:

• dva doklady totožnosti,
• doklady o příjmech a bonitě všech žadatelů o hypotéku,
• původní smlouvu o hypotečním úvěru,
• zástavní smlouvu,
• nabývací titul k nemovitosti, která slouží jako zástava,
• potvrzení o zůstatku úvěru a příslib výmazu zástavního práva k nemovitosti od stávající banky,
• souhlas se zápisem nové banky na druhé místo v zástavě k nemovitosti od stávající banky,
• vyčíslení zůstatku úvěru ke konci fixačního období,
• původní odhad nemovitosti.

Jakou zvolit dobu fixace

Doba fixace úrokové sazby u hypotéky je důležitým faktorem, který je třeba zvážit při výběru hypotéky. Nejčastěji lidé volí fixaci na dobu tří nebo pěti let, ale můžete zvolit fixaci i na deset, patnáct nebo dvacet let.

Vyberte si možnost, která vám nabídne nejlepší poměr mezi délkou fixačního období a výší úrokové sazby. Kratší doba fixace je vhodná tehdy, pokud očekáváte, že se úrokové sazby v blízké budoucnosti sníží. Delší doba fixace je vhodná, když jsou úrokové sazby na nízké úrovni. Ekonomický cyklus je neúprosný – jednou jsme dole a jednou nahoře. A tak je to i se sazbami.

Úskalí refinancování

Dejte si pozor na to, aby po vás nová banka nepožadovala sjednání dalších produktů k hypotéce (kromě běžného účtu). Nejlepší úroková sazba na trhu může být podmíněna například uzavřením rizikového životního pojištění u této banky, což vám hypotéku prodraží. A navíc často až mnohem později zjistíte, že platíte za pojištění, které v této podobě zkrátka nepotřebujete. Jde o klasickou chybu při sjednávání hypotéky.

Když chcete po konci fixace přejít k jiné bance, dokládáte mimo jiné znovu své příjmy. Jestliže jste odešli ze zaměstnání a začali podnikat, je třeba vědět, že banky příjmy podnikatelů (OSVČ) započítávají zcela jinak než u zaměstnanců – výrazně krátí jejich roční obrat. A pokud podnikáte jen pár měsíců, novou hypotéku vám jiná banka nemusí poskytnout. Předem si ověřte konkrétní propočet vašeho čistého měsíčního příjmu.

Pokud jste si u původní banky sjednali některé další produkty nebo služby spolu s hypotékou, jako je například životní pojištění, může se stát, že při refinancování hypotéky o ně přijdete nebo za ně budete muset zaplatit vyšší cenu.

I proto se nejprve ujistěte, že je pro vás refinancování opravdu dobrou volbou.

Závěrem

Lidé často řeší, aby bance přeplatili na úrocích hypotéky co nejnižší částku. Ale dívají se pouze na krátkodobé výkyvy. Ty dlouhodobé naprosto opomíjejí. Na hypotéce neušetříte. Peníze leží jinde – v investicích, na které je třeba se také zaměřit a sestavit si rozumně diverzifikované portfolio. Ale to už je tématem jiného článku.