Hypotéka je závazek na desítky let. Pomůžu vám ji promyslet, ušetříte tak spoustu času a starostí. Připravila jsem pro vás odpovědi na dotazy, které řeším s klienty na začátku spolupráce nejčastěji.
Jak získat nejvýhodnější hypoteční úvěr?
Udělejte si průzkum. Porovnejte nabídky od různých bank a jejich podmínky. Nespoléhejte na to, že vám vaše banka nabídne nejvýhodnější hypotéku jen proto, že jste jejími klienty.
Myslete na to, že nejvýhodnější hypotéka není jen o úrokové sazbě. Zaměřte se i na detaily, jako je posuzování příjmů, poplatky nebo konkrétní podmínky, za kterých vám banka hypotéku poskytne.
Výběr hypotéky je plný nástrah a stojí spoustu času. Naštěstí na to nejste sami. Ušetřete čas a peníze, nechte si poradit od hypotečního poradce. Věděli jste, že vám pomohu zdarma?
Jaké jsou podmínky pro získání hypotéky v roce 2024
Důležité je mít pravidelný a stabilní příjem. Banka se bude zajímat také o vaši úvěrovou historii a prověří si vás v registru dlužníků. A jak je to s věkem?
- Minimální věk žadatele je obvykle 18 let.
- Hypotéku musíte doplatit do svých 70 let.
- Pokud je vám pod 36 let, získáte hypotéku až do 90 % odhadní ceny nemovitosti.
- Nad 36 let dostanete do 80 % odhadní ceny nemovitosti.
Pozor, odhadní cena nemovitosti nemusí být stejná jako kupní!
Jaké jsou druhy hypoték a jak se liší?
Hypotéky rozdělujeme na účelové a neúčelové.
Účelovou hypotékou můžete financovat jen to, co vám dovolí zákon. Tedy typicky:
- nákup nemovitosti
- výstavbu nebo rekonstrukci
- vypořádání společného jmění manželů nebo dědictví
- zpětné proplacení nákladů na tyto účely
Neúčelovou hypotéku asi znáte pod názvem americká hypotéka. Peníze z ní můžete použít téměř na cokoliv, ale počítejte s vyšší úrokovou sazbou.
Jaký je rozdíl mezi fixní a variabilní úrokovou sazbou?
Fixní úroková sazba je výše úroku, která se do domluveného data nemění. Například si na začátku u banky domluvíte úrok 5 % s 3letou fixací. To znamená, že další 3 roky banka nemůže úrok změnit. Až uplynou 3 roky, úroková sazba na další období se změní podle aktuálních tržních podmínek.
Naopak variabilní (nebo také floatová) sazba se mění podle vývoje tržních úrokových sazeb.
Jaká je výše hypotéky, na kterou mám nárok?
Na hypotéku není ze zákona právní nárok. Banka bude posuzovat výši vašeho příjmu a hodnotu nemovitosti, kterou jí poskytnete do zástavy.
O hypotéku se zajímejte už ve chvíli, kdy o nákupu nemovitosti nebo rekonstrukci jen uvažujete. Bude tak předem vědět, jaké máte možnosti a jakou výši hypotéky vám banky poskytnou. Mnoho lidí dnes vybírá nemovitost, aniž by si mohli dovolit. Dopouští se i dalších chyb, které se s hypotékou pojí.
Jak banky posuzují příjmy OSVČ?
Banky budou chtít jedno nebo dvě přiznání a dobu podnikání alespoň 1 rok. Žádat ale můžete už po 6 měsících podnikání. Příjem je možné počítat ze základu daně i z obratu, podle toho, co je pro vás výhodnější.
Platíte paušální daň a přiznání nemáte? Počítejte s tím, že některé banky zatím neumí s takovými živnostníky pracovat. Jiným ale bude stačit například výpis z účtu za poslední měsíce.
Potřebuju vědět, že budu mít vždycky na splátku hypotéky?
Než se pro hypotéku rozhodnete, měli byste mít finanční rezervu. A to alespoň ve výši 6násobku vašich nezbytných měsíčních výdajů – včetně hypotéky. Živnostníkům doporučuji 9 až 12násobek.
Pokud nemáte dostatečný majetek (například jinou nemovitost), zvažte také rizikové životní pojištění na nejvážnější zdravotní situace: smrt, invalidita, trvalé následky úrazu.
Tápete v tom, jak vytvořit finanční rezervu? Proberte to s investiční poradkyní. Úvodní konzultace je zdarma.
Musím mít běžný účet u banky, u které si beru hypotéku?
Ano, většina bank to vyžaduje. U některých je to podmínka, díky které dostanete slevu na úrokové sazbě.
Jsou banky, kde stačí na účet posílat jen peníze na splátku hypotéky, jiné vyžadují konkrétní měsíční obrat (například 1,5násobek měsíční splátky) a několik plateb (výběr z bankomatu, jednorázový nebo trvalý příkaz, …).
Jak můžu dopředu zjistit, jestli bude bankovní odhad podobný jako kupní cena nemovitosti?
Proberte to s hypotečním specialistou. Předem vám podle dat z katastru nemovitostí zjistí, za jaké ceny se prodávají byty a domy v dané lokalitě. Dopředu získáte představu o tom, jestli kupní cena odpovídá běžným cenám.
Některé banky mají k dispozici online odhady, ty ale nezohledňují všechny parametry. Výsledná cena se může od té kupní lišit o statisíce korun. Přesný je až odhad, který vyhotoví odhadce banky na základě prohlídky nemovitosti.
Jaký je proces žádosti o hypotéku?
- Když si zvolíte konkrétní banku, nechte si udělat prescoring (předběžné posouzení vašich příjmů, výdajů a úvěrové historie).
- Doložte podklady k nemovitosti včetně návrhu kupní smlouvy a smlouvy o advokátní/ notářské úschově (nebo jistotní účet v bance).
- Zařiďte odhad nemovitosti podle metodiky banky. Ta si může k posouzení úvěru vyžádat další podklady, ale to se nestává často.
- Předjednejte si s bankéřem konkrétní podmínky čerpání hypotéky, které budou v úvěrové smlouvě.
- Po schválení hypotéky si zkontrolujte smluvní dokumentaci, až potom ji podepište.
Proces žádosti o hypoteční úvěr je mnohem komplexnější. Poradím vám, jak na hypotéku krok za krokem.
Jak dlouho trvá schválení hypotéky?
Pokud dodáte do banky všechny doklady, hypotéku vám schválí většinou do týdne nebo 14 dnů.
Když je na trhu vysoká poptávka po hypotékách nebo banka zaměstnává málo specialistů, kteří úvěry zpracovávají, schvalovací proces se může protáhnout na 1 až 2 měsíce.
Za jakých podmínek mohu navýšit hypotéku?
Hypotéku navýšit nemůžete. Pokud ale máte dostatečnou zástavu nemovitostí a příjmy, můžete si u své banky vyřídit nový úvěr. U jiné banky to nepůjde, protože by neakceptovala, že její zástavní právo je na nemovitosti až druhé po původní bance.
I když byste o nový úvěr žádali ve stejném roce, kdy jste si sjednali původní hypotéku, musíte všechny doklady bance předložit znovu.
Minimální výše hypotéky je u jednotlivých bank různá. Může to být 200 000 Kč, 300 000 Kč nebo 500 000 Kč. Další možností je vyřídit si úvěr v podobné výši u stavební spořitelny, a to bez nutnosti zástavy nemovitosti.
Jaké jsou daňové výhody hypotéky?
Úroky z hypotéky si můžete odečíst od daňového základu. A to až 300 000 Kč pro úvěry poskytnuté do konce roku 2020. Aktuálně platí odpočet úroků do 150 000 Kč. Maximálně tedy získáte zpět 22 500 Kč.
Tato daňová výhoda má ale několik podmínek:
- Musíte být žadatel nebo spolužadatel hypotéky.
- Musíte být majitel nebo spolumajitel nemovitosti, které se týká úvěr.
- Nemovitost musí sloužit k vašemu vlastnímu bydlení, ne k rekreaci nebo na pronájem.
Potvrzení o zaplacených úrocích vám banka zašle vždy na přelomu ledna a února.
Co se stane, když nebudu moct hypotéku splácet?
Pokud to hrozí, jednejte s bankou dřív, než budete mít problémy. Jestli hypotéku řádně splácíte, banka bude mít snahu se s vámi domluvit. Může vám na několik měsíců odložit placení úroků nebo celých měsíčních splátek, nebo se společně pokusíte najít jinou cestu. Prodej nemovitosti je až krajní řešení.
Hypotéka je běh na dlouhou trať, většina klientů splácí 20 až 30 let. Co všechno vás může potkat?
- Změní se situace na hypotečním trhu a vám se razantně zvýší úroková sazba.
- Přijdete o práci nebo budete mít dlouhodobé zdravotní komplikace.
- Stane se jiná událost, na kterou není váš rodinný rozpočet připravený.
Počítejte dopředu i s černými scénáři a připravte si finanční rezervu. Jak na to vám poradí dobrý investiční poradce. Víte, že úvodní konzultace je zdarma?
Kdy můžu hypotéku umořit mimořádnou splátkou?
Mimořádnou splátku můžete zdarma vložit při konci fixace úrokové sazby. Můžete vložit libovolnou částku, nebo dokonce doplatit i celou hypotéku.
Anebo můžete předčasně splatit až 25 % ze zbývající částky hypotéky vždy jednou za rok, poprvé po 12 zaplacených měsíčních splátkách.
Jsou také další situace, kdy můžete doplatit celý úvěr bez sankce:
- při dlouhodobých zdravotních problémech
- při rozvodu
- při prodeji nemovitosti.
V ostatních situacích počítejte v případě hypoték sjednaných (anebo refixovaných, příp. refinancovaných) od 1.9.2024 s poplatkem 0,25 % z předčasně splacené výše úvěru za každý započatý rok, který chybí do konce fixace. Maximálně ale zaplatíte 1 %.
Jak funguje refinancování po uplynutí fixace?
Když vám končí fixace úrokové sazby, můžete zůstat u své banky, ale nemusíte. Ještě před koncem fixace jednejte s bankou o úrokové sazbě pro další období.
Pokud se s bankou nedomluvíte, nastal čas na refinancování. Sjednáte si hypotéku u jiné banky za lepších podmínek a použijete ji na splacení původního úvěru.
Refinancování řešte alespoň 2 měsíce před koncem fixace. Za určitých okolností (podle situace na hypotečním trhu) si můžete zařídit levnější úroky 2 až 3 roky dopředu.
Počítejte s tím, že u nové banky musíte znovu doložit všechny podklady. Také zaplatíte 4 000 Kč katastrálnímu úřadu.
Můžu hypotéku převést na někoho jiného?
Ano. Využijete to například při prodeji nemovitosti, kdy je úroková sazba současné hypotéky nižší než aktuální sazby na trhu.
Pokud kupující potřebuje vyšší hypotéku, na zbytek kupní ceny si vyřídí u stejné banky ještě jeden úvěr za současných podmínek.
Další typické příklady jsou:
- rozvod, kdy hypotéku převedete na jednoho z manželů
- dědictví nemovitosti, na které je zástavní právo banky
- přepis nemovitosti, na které je zástavní právo banky, na vaše děti
Ve všech těchto případech může být problémem bonita, tedy prokázání dostatečných příjmů. Proto si předem zjistěte, jestli vám banka převod hypotéky povolí.
Kdy a jakým způsobem můžu vyvázat nemovitost ze zástavy?
Pokud jste zastavili dvě nemovitosti, můžete po určité době požádat banku o vyvázání druhé nemovitosti ze zástavy. A to tehdy, pokud zbývající část nesplaceného úvěru (jistina) klesne pod 80 % (nebo 90 %) odhadní ceny nemovitosti, na které bance zůstane zástavní právo.
Až hypotéku splatíte, banka vám vystaví potvrzení o zániku zástavy. To vložíte vy nebo banka na katastr.
